비움과 채움

[실무] 임대사례비교법, 적산법 목차

우매함의봉우리 — Sat, 26 Apr 2025 14:09:11 +0900

Ⅰ. 평가개요

- 임대료의 시가참조목적의 감정평가로서 감칙 제22조에 의하여 임대사례비교법에 의하며 적산법에 의한 합리성을 검토한다.

- 기준시점은 : -202x년 x월 x일 (귀제시일, 감칙 제9조 2항)

Ⅱ 임대사례비교법

1. 임대사례 선정

2. 시점수정치(202x.x.x.~202x.x.x., )

3. 임대료형성요인 비교치

4. 비준임료

Ⅲ 적산법

1. 기초가액 결정

(1) 토지, 건물 전체 가액

(2) 층별효용비율

(3) 기초가액

2. 기대이율

표준적 임대료 기준 x.x% 적용

3. 필요제경비

(1) 감가상각비

(2) 그 밖의 필요제경비

(3) 필요제경비

4. 적산임료

Ⅳ 임대료 결정 및 월 임대료 배분

1. 임대료 결정

감정평가에 관한 규칙 제22조에 의하여 임대사레비교법에 의한 임대료로 결정하되, 적산법에 의하여 그 합리성이 인정되는 것으로 판단된다.

-원

2. 월임대료 배분

다시 계획 짜기 (너무 늘어졌다...)

우매함의봉우리 — Mon, 21 Apr 2025 23:07:12 +0900

이전엔 이르면 6시, 7-8시 사이에 일어나서 하루를 시작했었는데, 요즘엔 빨라야 8시, 늦으면 10시까지도 누워있다.

정신을 못차린듯..

내가 한심하게 느껴진다

내일부터는 꼭 7시에 일어나 아침 스트레칭으로 하루를 시작해야겠다.

잘 할 수 있겠지?

수험생 스톱워치 드레텍 (엄청편한건 모르겠다. 그냥저냥 씀)

우매함의봉우리 — Sun, 20 Apr 2025 13:15:59 +0900

2차때 필요하다고 해서 구매한 드레텍 스톱워치, 펜그립(엔젤그림, 애벌레그립), 서술형 답안지 50매

서울대문구가 싸다고해서 삼. 약 5만원

손목시계가 있어서 1차때까지도 스톱워치 안사고 잘 썻는데, 매 강의 퀴즈가 20-30분 시간제한을 두고 풀어야해서 고민하다 결국 삼

다른것보다 시작/중단 버튼이 위에있어서 누르기 편하다고 하는데 그건 편하다.
다만 시계를 따로 쓰고있어서 스톱워치 안쓸때 off 해두고싶은데 on/off버튼은 따로없는듯. 그냥 세팅해둔 20분 그대로 있다.
시간 20분,30분으로 바꾸는게 귀찮아서 버튼을 꾸욱 길게 누르면 숫자 올라가나 봤는데 그것도 아님
버튼 하나하나 꾹꾹 눌러줘야해서 귀찮다.

가격은 9300원. 가격대비 엄청 좋은 것 같진 않고, 그렇다고 넘청 별로도 아니라 그럭저럭 쓰는중

껍데기 종이 안에 설명서 있음
나중에 설명서 필요할 때 보려고 올림

그래도 잘 써보자.

추가로 1차 준비하며 당근에서 산 수능시계?
여전히 잘쓰고있다.
스톱워치랑 옆에 책상에 나란히 두고 있음

[법규] 행정법 복습 4강 행정입법

우매함의봉우리 — Thu, 17 Apr 2025 17:28:46 +0900

4장 행정입법

행정입법
- 법규명령
- 행정규칙
- 법규명령 형식의 행정규칙
- 법률보충정 행정규칙(행정규칙 형식의 법규명령)

법규명령

1. 개념 및 특징

- 행정청이 만드는 규범 중 대외적 구속력이 있는 규범

- 상위 법령의 위임을 받아 행정청이 만든 규범

- 일반적, 추상적

- 처분x -> 소송불가

2. 헌법상 근거

- 제75조 대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있다.

- 제95조 국무총리 또는 행정각부의 장은 소관사무에 관하여 법률이나 대통령령의 위임 또는 직권으로 총리령 또는 부령을 발할 수 있다.

3. 법규명령의 분류

- 재정권자에 따른 분류 : 시행령(~규정) / 시행규칙(~규칙)

ex. 감정평가에 관한 규칙

- 내용에 따른 분류 : 위임명령, 집행명령(위임없이 제정해도 위법x)

4. 법규명령의 한계

- 위임명령의 한계 :
(수권관련) 포전재벌 / 포괄위임금지, 전면적 재위임금지, 국회 전속사항 위임금지, 형벌규정 위임금지

(내용상) 위반 / 수권법령의 범위 내에서 제정, 상위법령의 내용에 반하지 않아야함

- 집행명령의 한계 : 중요하지 않은 부수적인 것만 정해야함

행정규칙(재량준칙)

1. 개념 및 특징

- 행정청이 만드는 규범 중 대외적 구속력이 없는 규범

- 행정청 내부지침

2. 분류

- 형식에 따른 분류 : 훈령, 예규, 고시, 공고

- 내용에 따른 분류 : 재량준칙..

3. 의의 ★

행정규칙 : 행정조직내부의 사무처리기준으로서 제정된 일반·추상적 규범

재량준칙 : 재량권 행사의 기준을 정하는 행정규칙

4. 재량준칙의 법규성 ★

학설 : 부정설(내부기준에 불과함), 준법규설(자기구속원칙, 평등원칙 매개로 구속력o), 법규설(신축적구속력o)

판례 : 원칙은 법규성 인정x, 특별한 사정이 없는 한 따르지 않으면 위법. 준법규설 견해와 유사

검토 : 법률의 법규창조력에 따라 법규성x, 행정규칙 자체에는 법규성x ∴ 부정설

법률보충적 행정규칙

ex. 토지가격비준표, 감정평가 실무기준, 표준지 선정 및 관리지침

1. 의의 ★

법령의 위임에 의해 법령을 보충하는 법규사항을 정하는 행정규칙

2. 개념적 인정여부 ★

헌법 제75조, 제95조 해석과 관련하여 인정여부 견해 대립. 다수설/판례 : 규정을 예씨적으로 보아 인정

3. 법적성질 ★

- 학설 : 법행수위규 / 법규명령설(실질), 행정규칙설(형식), 수권여부기준설, 위헌무효(헌법 규정x), 규범구체화 행정규칙설(행정규칙. but, 대외적 구속력o)

- 판례 : 상위법령과 결합하여 대외적 구속력있는 법규명령 효력o, 헌법 규정을 예시적인 것으로 보아 법규명령의 성질 인정

- 검토 : 행정기본법 제2조, 법령 명확히 규정, 다양한 행정환경, 탄력적 대응 가능 ∴ 법규명령설 타당

법규명령 형식의 행정규칙

ex. 감정평가법 시행령 제29조 별표3, 시행령 제43조

1. 의의 ★

법규명령의 형식을 취하고 있지만 그 내용이 행정규칙의 실질을 가지는 것

2. 법적성질 ★

- 학설 : 행정규칙설(실질), 법규명령설(형식), 수권여부기준설

- 판례/비판 : 시행령 형식 + 시행규칙 = 법규명령, 시행규칙 형식 + 행정규칙 = 행정규칙 / 질적 차이x, 법률의 위임에 따라 제정된 동일성 ∴ 판례 타당하지 않음..

- 검토 : 절차적 정당성 인정, 예측가능성 부여 ∴ 법규명령

어떻게 외우지? ㅠㅠ

[실무] 3강 복습 - 거래사례비교법, 원가법

우매함의봉우리 — Mon, 14 Apr 2025 22:52:43 +0900

제2절 토지의 감정평가(거래사례비교법)

01 거래사례비교법의 개요

사례가격 x 사 x 시 x 지 x 개 ≒ 비준가액

02 거래사례의 선정 (용이주지 + 사정보정 등 가능 + 시적격차)

1. 거래사례가격의 개념

2. 거래사례의 선택방법

도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내

(1) 대상 물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 가치형성요인의 비교가 가능한 사례

(2) 기준시점으로 시점수정이 가능한 사례

(3) 거래사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례

(4) 합리적인 배분법의 사용 가능성

중개거래,직거래 : 사정개입 여부와 직접적 관련 x

개인,법인/소재지/특수관계인 거래 -> 사정개입

임대차 승계 -> 사정개입x

계약 : 2025.4.1. / 등기부 : 소유권 이전x : 사용x

03. 사정보정 및 배분법의 적용

1. 사정보정

1) 개념 : 사정보정이 불가능한 거래사례는 제외하는 것이 원칙

2) 사정보정률과 사정보정치

3) 각종 사정개입의 처리

(1) 건물의 철거, 세그믜 부과 등 거래의 사정개입의 처리

① 철거비 : 예상철거비

(2) 증분가치 배분(병합토지) (한정가치, 당사자 간의 계약)

① 합필가치의 개념 및 합필가치 배분의 개념

② 병합을 위한 토지의 거래

	m²당 평점	면적	총점
A	100	300	30,000
B	70	700	49,000
C	90	1,000	90,000

90x1,000 - (100x300 + 70x700)

= 11,000 (합필가치)

→ 배분

면적비로 배분

11,000 (3:7)

A : 3,300B : 7,700

B의 실거래 : 1,400,000,000 (B의 정상가격 + B의 배분 합필가치)

1,400,000,000 x (70x700) / (70x700 + 7,700) ≒ 1,720,000

구입비한도액으로 배분

B->A

90x1000 - 70x700

A->B

90x1,000 - 100x300

11,000

: A = (90x1,000 - 70x700) / [(90x1,000 - 70x700) + (90x1,000 - 100x300)] ≒ 0.41

: B = (90x1,000 - 100x300) / [(90x1,000 - 70x700) + (90x1,000 - 100x300)] ≒ 0.59

1,400,000,000 x (70x700) / (70x700 + 11,000x0.59) ÷ 700 ≒ B의 정상적 거래가격

(3) 금융조건의 보정 (매매금액의 현금등가)

2. 배분법의 적용 ★

1) 공제방식, 비율방식

(1) 공제방식

(2) 비율방식 (중요 x)

04 사례의 비준

1. 시점수정

(1) 거래시점의 기준일 : 계약시점 의미

(2) 시점수정 방법 : 가격변동률

2. 지역요인 및 개별요인 비교 : =표준지공시지가기준법

3. 그 밖의 요인 비교 : 안함

05 평가액의 결정 (=공시지가기준법)

1. 시산가액의 유효숫자

2. 기타사항

(1) 수점수정 : 소수점 5째 자리까지 표시

(2) 지역, 개별요인 : 소수점 3째 자리까지 표시

제3절 건물의 감정평가

01 건물의 감정평가방식 및 용어 등

감정평가에 관한 규칙 제15조(건물의 감정평가)

① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.

1. 건축물 관련 용어

연면적 : 각 층 바닥면적의 합계

대지면적 : 대지의 수평투역면적

건축면적 : 건축물의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투역면적

* 건폐율(건축면적/대지면적), 용적률(연면적/대지면적)

2. 건축선

3. 건축물 감정평가 시 면적

02 원가법에 의한 건물의 평가

1. 기본산식

적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액)

2. 재조달원가 : 현존하는 물건을 기준시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득하는 것을 상정하는 경우에 필요한 적정한 원가총액

1) 산정기준 (재조달원가의 범위 (1)~(3))

(1) 표준적인 건설비

(2) 통상의 부대비용

(3) 개발이윤

2) 재조달원가 (중요하진x)

(1) 복제원가 (실무상 적용방식)

(2) 대치원가

3) 산정방법

직접법 / 간접법 (자료의 출처를 기준으로 구분)

신축건물 : 간접법+직접법 검토 / 노후건물 : 간접법

(2) 직접법

(3) 간접법

② 구체적인 방법

건물의 표준단가 + 부대설비 보정단가 = 재조달원가(원/m²)

④ 신축단가표 적용 시 유의사항

(3) 건물의 시점수정

① 건물 시점수정에 사용하는 지수 : 생산자물가지수를 주로 사용

②산정방법 및 적용예시

생산자 물가지수의 산정방법은 앞에서 서술한 바와 같으며, 건설공사비 지수의 적용은 월할계산방식에 의한다. 이는 거래시점 또는 기준시점이 속하는 월의 건설공사비 지수로 비교하며, 해당 월의 지수가 발표되지 않은 경우에는 전월, 전월 미발표인 경우에는 전전월 지수를 비교한다.

[실무] 2강 복습 - 공시지가기준법

우매함의봉우리 — Mon, 14 Apr 2025 22:18:44 +0900

Part2 부동산 감정평가의 3방식

1장 토지 및 건물의 감정평가(비교방식, 원가방식)

제1절 토지의 감정평가(공시지가기준법)

01 토지의 감정평가

1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조

① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

2. 감정평가에 관한 규칙 제14조

① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.

02 표준지공시지가의 개요

1. 표준지공시지가 가격의 성격

적정가격기준 ≠ 시장가치

03 공시지가기준법

1. 산식(비교사항)

2. 적용공시지가의 선택

3. 비교표준지의 선정기준 (용이주지)

(1) 용도지역 등이 같거나 비슷할 것 (용도지역은 항상 일치)

(2) 실제이용상황이 같거나 비슷할 것

(3) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것

(4) 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것

(가치형성 요인이 비슷한 표준지)

4.시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교

1) 시점수정

(1) 개념

(2) 직변동률의 적용

① 원칙 : 비교표준지가 있는 시군구의 같은 용도지역의 지가변동률을 적용(3) 시점수정 시 유의사항① 양편넣기 (공시지가의 초일과 기준시점 모두 시점수정에 편입시키는 것)②③ 비교표준지가 속한 지역의 지가변동률 적용

(4) 생산자물가상승률의 적용 (별개논점)

①

② 생산자물가상승률 적용방법

직전 월의 지수를 참조. 기준시점이 해당 월의 15일 이후인 경우에는(15일 포함) 해당 월의 지수를 참조

2) 지역요인, 개별요인

(1) 지역요인

② 인근지역의 표준지공시지가를 선정하면 지역요인은 대등하다. (x1.000)(2) 개별요인 (본건이 표준지 -> 개별요인 1.000)개별요인 비교체 = 대상토지(본건) / 비교표준지(3) 요인비교방법② 평점법㉠ 상슥식㉡ 총화식㉢ 조건별로는 상승식을 적용하며, 항목별로는 총화식을 적용

가접환획행기

가로조건 / 접근조건 / 환경조건 / 획지조건 / 행정조건 / 기타조건③ 비준표 보는 방법행(본건의 특성)열(사례(비교표준지)의 특성

(4) 구체적인 비교항목(이용상황에 따른 지역요인 및 개별요인 비교요인)

용도지대(주변환경) 별

- 상업,주택,공업 : 가접환획행기

- 전, 답(과수원) : 접자획행기

- 임야 : 접자행기

* 각 이용상황별 지역·개별요인 비교 시 유의사항상업지대 : 유사상권 외의 지역(후면지와 전면지) 비교는 자제

노선별 가격형성(도로조건 중요)

주택지대 : 단독 ≒ 다가구 ≒ 다세대

농경지대 : 전 ≒ 답 ≒ 과수원

5. 그 밖의 요인 보정

1) 개념 : 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지이 가치에 영향을 미치는 요인

3) 구체적인 방법

(1) 그 밖의 요인 보정 시 참작할 수 있는 자료 등

거래사례, 평가사례 참작 가능

테블릿PC 노트 어플 삼성노트 VS 플렉슬 장단점 비교(주관적)

우매함의봉우리 — Mon, 14 Apr 2025 18:13:34 +0900

삼성노트를 1년정도 사용하였고, 최근에 플렉슬을 구매했다(만원)

삼성노트 사용에 익숙해졌고 했고 나름 만족하였으나, 몇가지 아쉬운점이 공부를 하는데 큰 단점이 되어 2-3달 고민하다 플렉슬 구매했다

그냥 내가 익히는 용도로 적어두는데, 추후에 업데이트가 되면 좋겠다.

아직까지는 삼성노트가 좀 더 익숙해서, 몇가지만 개선되면 삼성노트를 쭉 쓰고 싶은데, 공부하는 동안에는 플렉슬을 써야할 것 같다.

삼성노트, 플렉슬 기능을 유튜브로 간간히 익혀봐야겠다.

※ 노트어플 두개 다 능숙하게 사용하진 못해서, 내가 잘못알고 있는 것도 있을듯 싶다.

	장점	단점
삼성노트	- 무료 - S펜으로 필기감 좋음 - 한손으로 페이지를 움직일 수 있음 - 페이지 북마크 쉬움(★ 표시만 누르면 됨) - 위젯 사용하여 여러개창을 띄울 수 있음(5개까지) - 구성이 간단, 깔끔함 - 레이저 기능이 생겼는데 기본은 무지개색, 눈에 피로도가 덜한 색으로 선택가능	- 한손으로 페이지가 움직여져서 글씨 쓰다가도 불필요하게 페이지 움직여질 때가 있음 - 삼성 노트 속 내용을 캡쳐해서 넣을 수 없음(오답노트처럼 사용 어려움. 굿노트도 되던데) - 두페이지보기하면 위아래로 스크롤 할 수 없음. 옆으로 넘기는거 꽤 불편 - 공부할 때 유용한 마스킹테이프 기능 없음
플렉슬	-엑셀 Sheet처럼 위에 탭이 나눠져 있어 그때 그때 다양한 노트로 전환 가능 - 두 손으로 페이지를 움직여야해서 쓸데없이 움직여지진 않음 - 스티커, 스티커메모 등 다채로운 사용가능 - 줄 그을 때 수평선(점선으로 보조선 알려줌)생김 - 마스킹테이프 기능으로 가려놓고 필요시 확인 가능	- 유료(그래도 비싸진 않음) - 삼성노트에 비해 비교적 필기감이 떨어짐 - 두 손으로 페이지를 움직여야해서 약간 번거로움 - 페이지 북마크 길게 눌러서 북마크 표시+제목까지 넣어야해서 번거로움 - 좌/우로 여러개 창을 띄울 수 없음(대신, 손가락 세개 제스쳐로 새창을 띄울 수 있음) - 큰 pdf파일은 간혹 버벅거려서 약간 멈칫 할때 있음(충돌생기면 날라간다는 글을 봤으나 아직 겪진 않음) - 레이저 색이 너무 눈이 아픔

[실무] 도로유형 기재방법 정리

우매함의봉우리 — Sat, 12 Apr 2025 22:39:45 +0900

도로의 유형(도로조건의 판단)

구분	기재방법	내용
광대로한면	광대한면
광대로-광대로 광대로-중로 광대로-소로	광대소각
광대로-세로(가)	광대세각

중로한면	중로한면
중로-중로 중로-소로 중로-세로(가)	중로각지

소로한면	소로한면
소로-소로 소로-세로(가)	소로각지

세로한면(가)	세로(가)
세로(가)-세로(가)	세각(가)
세로한면(불)	세로(불)
세로(불)-세로(불)	세각(불)
맹지	맹지

기재방법부터 익히기

내용은 Pass~

[실무] 공시지가기준법 문제 답안지 작성 형식

우매함의봉우리 — Sat, 12 Apr 2025 18:44:10 +0900

공시지가기준법

답안지 작성 형식 익히기(+참고 문구)

Ⅰ. 평가개요

- 본건은 토지에 대한 공시지가 기준법에 의한 감정평가임.

- 기준시점은 202x년 4월 12일임.

Ⅱ. 비교 (표준지 작성)

준주거지역, 상업용으로서 유사한 표준지 X를 선정한다. (A : 용도지역, B : 이용상황 상이)

Ⅲ. 시점수정치 ( 202x.1.1~202x.6.5)

1.~~~~~ X ( 1 + 0.00~~ x 35/31) ≒ 1.~~~~~

Ⅳ. 지역(요인비교)

인근지역으로서 대등하다 (1.000)

Ⅴ. 개별(요인비교)

(도로) x (형상) x (지세) x (각지) ≒ 1.~~~

Ⅵ. 그 밖의 요인

1. 선례선택

준주거지역, 상업용으로서 최근에 평가된 평가선례 X를 선정한다.

(가: 용도지역, 나: 평가시점 상이)

2. 격차율

		시*	지	개**
(분자) 표/선	@단가	x 1.~~~~~	x 1.000	x 1.~~~	≒ 1.~~~
(분모) 표	@단가	x 1.~~~~~ (시점수정치)

* 시점 (202x.1.1~202x.6.5)

1.~~~~~ x 1.~~~~~ x ( 1 + 0.00~~ x 35/31) ≒ 1.~~~~~

** 개별 (도로) x (형상) x (지세) x (각지) = 1.~~~

3. 결정

상기 격차율을 고려하여 1.~~(으)로 결정한다.

Ⅶ. 평가

@표준지단가 x 시 x 지 x 개 x 그 ≒ @ ~~~,~~~

(x ~~m² = ~~~,~~~,~~~원)

계산실수 주의
표준지/선례 선택 시 조건 꼼꼼히 확인
소수점 자릿수 주의(아직 잘 모르겠음)

단순한 삶

우매함의봉우리 — Sat, 12 Apr 2025 17:18:25 +0900

조금 더 삶을 단순하게 살 필요가 있다.

마음을 내려놓고,

욕심을 버리고,

생각도 비우고,

매 순간 하나에만 몰입하고

단 하나만 생각하자.

티스토리 쓰는게 생각보다 불편하다.

글씨 색, 음영의 색상표도 다양하지 않고..

글 수정할 때에도 눌러야 하는 버튼이 여러개

깔끔한 구성은 좋으나

정작 사용은 깔끔하지 않다